Одним из основных направлений градостроительной политики в Москве и Московской области на период до 2010 года является комплексная реконструкция существующего жилого фонда. Реализация общегородской программы капитального ремонта и реконструкции, над проектом которой работают специалисты Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития города, позволит не только продлить жизненный цикл существующих объектов и повысить их знергоэффективность, но и существенно изменить архитектурный облик кварталов, сформированных в 50-70 годы. Объем предстоящих реконструктивных мероприятий достаточно велик. Вот почему помимо мощностей строительного комплекса к участию в программе капитального ремонта и реконструкции планируется привлечь крупные производственные и строительно-монтажные объединения Москвы. О том, как ведется подготовка проекта программы, о своей доли участия в процессе ее реализации рассказывают ведущие специалисты строительной отрасли, представители научно-исследовательских и проектных организаций, руководители строительных фирм. Обсуждение наиболее актуальных градостроительных проблем, затронутых в предлагаемых вашему вниманию публикациях, продолжится на городской конференции «Новые технологии капитального ремонта и реконструкции (санации) жилых зданий», которая состоится в январе 2003 г. Инициаторами ее проведения выступили журнал «Технологии строительства» и газета «Строительный эксперт» - издания, специализирующиеся на освещении различных аспектов строительной деятельности.

Несмотря на то, что современный жилой фонд Москвы составляет 17О млн. мг, рынок столичного жилья характеризуется нехваткой примерно Z млн. квартир. При численности населения 10 млн. чел. это означает, что примерно 15-20% москвичей нуждается в улучшении жилищных условий. В отличие от общего состояния дел в строительстве по Российской Федерации, где в некоторых регионах наблюдается резкий спад капиталовложений и уменьшение объемов строительно-монтажных работ, Москва в течение последних десяти лет активно наращивала потенциал своего строительного комплекса и добилась потрясающих результатов: горожане получили более 36 млн. мг жилья. Высокие темпы жилищного строительства и объемы ввода s эксплуатацию новых объектов планируется сохранить.

Учитывая тот факт, что Москва практически исчерпала резерв пригодных под новую застройку земельных площадей, а потребность в жилье по-прежнему высока. Правительство города приняло единственно правильное в данной ситуации решение относительно увеличения объемов капитального ремонта существующего жилого фонда и повышения плотности застройки за счет устройства дополнительных этажей в реконструированных зданиях.

На сегодняшний день ситуация выглядит следующим образом. Жилой фонд, созданный в первый период индустриального домостроения, а это порядка 36 млн. м2 пятиэтажек, достиг такой степени износа, что около 6 млн. м3 крупнопанельных и блочных зданий уже не подлежит восстановлению и к 2010 году будет полностью снесено (серии К-7; И-35 и др.). Для переселения людей из сносимого фонда планируется построить 12 млн. м2 нового жилья. Программа сноса - это отдельная программа, которая осуществляется по известной в городе инвестиционной схеме 30x70, когда из вновь построенного жилья 30% отдается городу, в частности под фонд переселения, а 70% остается инвестору с целью компенсации его затрат.
Что касается «несносимых серий», например, I - 510 или I - 515, основанных на принципиально другой конструктивной системе и рассчитанных на более длительный срок эксплуатации, то их предстоит либо реконструировать, либо капитально отремонтировать с тем, чтобы привести в соответствие с новыми нормами. После осуществления необходимых реконструктивных мероприятий, перечень которых будет определяться в каждом конкретном случае индивидуально в зависимости от результатов предварительного обследования, такие дома смогут прослужить еще ни один десяток лет.

И, наконец, далеки от современных представлений о комфорте условия проживания в некоторых девятиэтажных зданиях, которые, кстати, через 15~20 лет тоже устареют, причем не только «морально», но и «физически». Принимая во внимание социальную значимость перечисленных проблем и необходимость их оперативного решения. Комплекс архитектуры, строительства, реконструкции и развития города в течение последних 5-6 лет активно проводит экспериментальные работы по определению наиболее рациональных направлений реконструкции 5- и 9-этажного жилого фонда. На головных объектах предполагается отработать наиболее прогрессивные энергосберегающие технологии, исследовать в экспериментальном порядке поведение новых строительных систем, а также систем инженерного обеспечения, разработать типовые схемы капитального ремонта и реконструкции. После подведения итогов эксперимента наиболее эффективные приемы и методы будут рекомендованы для массового внедрения в реконструкционную практику.

Первой экспериментальной программой стала программа реконструкции, работа над которой началась 3 года назад, когда вышло соответствующее распоряжение Правительства Москвы № 181. Согласно этой программе на 9 экспериментальных объектах (5-; 9-; 16-этажные дома различных серий) следовало отработать технологию выполнения капитального ремонта зданий с целью повышения их энергоэффективности. Одним из первых объектов реконструкции был жилой дом серии II - 49 по ул. Хабаровской. Впоследствии строительные работы по этому адресу выполнялись с участием европейских специалистов по программе TACIS.

Затем, с использованием новых фасадных систем «Синтеко», разработанных НИИ Мосстрой и ГУ «Энлаком», производились работы по реконструкции 16-этажного дома на Липецкой улице.
Каждый из показательных объектов предварительно обследовали. В зависимости от состояния наружных стен определили подходящий вариант фасадной системы: резерв несущей способности ограждающих конструкций здания на Хабаровской улице позволил применить систему навесных вентилируемых фасадов «Марморок», а для утепления фасада дома на Липецкой улице была использована теплоизоляционная система «мокрого» типа по технологии «Синтеко». В результате удалось повысить уровень теплозащиты этих зданий в 2,5 раза по сравнению с тем, что было 30-40 лет назад.

Помимо реконструкции наружных стен на упомянутых объектах были установлены системы механической вентиляции. Дело в том, что во всех существующих панельных домах первого периода индустриального домостроения, в силу недостатков этих конструктивных систем либо из-за неправильной эксплуатации, очень плохо работает естественная вентиляция. Теперь же кратность воздухообмена в зданиях соответствует современным нормам, а стало быть, и условия проживания в них заметно улучшились. Кроме того, была заменена вся сантехника и столярка. Необходимо отметить, что реконструкция осуществлялась без отселения жильцов.
На сегодняшний день из 9 намеченных объектов 3 уже реконструировано, по остальным объектам подготовлена вся необходимая документация. Работы по этой экспериментальной программе планируется продолжить.

Трехлетний опыт отработки рациональной схемы капитального ремонта не пропал даром. Первая экспериментальная программа нашла свое логичное продолжение в так называемой программе санации эксплуатируемого жилья, которая сегодня привлекает особенно большое внимание специалистов, поскольку тема комплексной реконструкции и капитального ремонта актуальна не только для столицы, но и для других российских городов. Более того, подобные эксперименты ведутся и в Белоруссии, и на Украине. По программе санации уже опубликовано несколько документов Правительства Москвы. В них названы конкретные адреса. Согласно распоряжению Правительства Москвы №679 в 2002 году следует подготовить всю документацию по санации первых трех объектов и приступить к производству работ.

В соответствии с упомянутой программой на экспериментальных объектах планируется отработать такие направления капремонта, как реконструкция ограждающих конструкций (утепление стен и замена окон); надстройка мансард над реконструируемыми зданиями; реконструкция систем инженерного обеспечения; замена мягких кровель на скатные. Исходя из условий целесообразности, в каждом конкретном случае будет определяться необходимость производства того или иного вида работ либо их осуществления в комплексе.

Вопрос об утеплении наружных стен должен решаться в зависимости оттого, каков остаточный ресурс здания по теплозащите. Вполне возможно, что на некоторых эксплуатируемых объектах, например с кирпичными стенами, не имеет смысла производить полномасштабные работы по утеплению фасада с применением эффективных утеплителей, а достаточно лишь заменить окна, поскольку 40% тепла теряется именно через них. Одним словом, объем работ зависит от ти па реконструируемого здания. То есть, если здание панельное - заменяются окна, дополнительно утепляются стыки, если наружные стены здания выполнены из кирпича,то в зависимости от их толщины производится либо косметический ремонт с последующей окраской, либо устраивается теплоизоляция «мокрого» типа.

При реконструкции зданий, перечисленных в программе санации, работы по утеплению фасада тоже будут проводиться дифференцированно. Например, среди намеченных объектов имеются дома серии 11-18, стены которых выполнены из керамзитобетонных блоков толщиной 40 см. Несмотря на то, что их теплоизоляционная способность не совсем отвечает современным требованиям по теплозащите, тем не менее, на «двойку» (коэффициент сопротивления теплопередаче 2 м2 К/Вт) можно «рассчитывать». И уж, коль скоро ремонт и реконструкция будут осуществляться за счет бюджетных средств, прежде всего, придется посчитать, выгодно ли производить утепление в полном объеме.

Два или три года назад мы выпустили пособие к нормам по энергосбережению, в котором при определении необходимости повышения теплоизоляционных качеств наружных ограждающих конструкций рекомендуется использовать так называемый потребительский подход. Исходя из соображений экономической целесообразности, то есть из будущей экономии на эксплуатационных затратах, потребитель сам решает до какого значения сопротивления теплопередаче ему надо выполнять работы по утеплению наружных стен, добиваясь нормативного расхода тепла на отопление. Исследования показали, что в некоторых случаях экономически целесообразнее иметь сопротивление теплопередаче ниже 3 м2 К/Вт. Согласно действующим сегодня нормам, которые, кстати, разрабатывались на основе предписывающего подхода, сопротивление теплопередаче должно быть не менее 3,16 м2 К/Вт. Лишь в этом случае будут созданы достаточно комфортные условия для проживания, и можно будет говорить об экономии тепла. Но никто не знает, каково денежное выражение этой экономии и каков срок окупаемости капиталовложений. Используя потребительский подход, экономический эффект очень легко подсчитать. Если исходить из 5-7-летнего срока окупаемости, то такой подход позволяет убедиться в том, что при реконструкции домов серии 11-18 можно обойтись без дополнительного утепления стен, вполне достаточно произвести их косметический ремонт. Однако следует обязательно заменить окна - только при этом условии здание будет отвечать современным требованиям по теплозащите.

Параллельно с мероприятиями, связанными с повышением теплозащитных функций ограждающих конструкций, по обозначенным адресам предполагается отработать решения по увеличению жилой площади за счет надстройки мансард.

Существующие на сегодняшний день проектные предложения объединены в альбом. Все варианты проанализированы, в том числе и в отношении экономических показателей. Расчеты убедительно доказывают, что стоимость нового полноценного жилья в надстраиваемых мансардах ниже примерно в два раза по сравнению с ценами на жилье в типовых панельных зданиях. Так, например, за счет надстройки мансард стоимость 1 м2 нового жилья в реконструированном доме по ул. Башиловка составила приблизительно 7 тыс. руб., в доме по ул. Бурденко — 8 тыс. руб.

Напомним, что на перечисленных объектах применялась традиционная конструктивная схема: несущий каркас мансарды из стальных горячекатаных профилей. Если же перейти на новые разработки, которые предлагает фирма «Элевит» и Мосмонтажспецстрой, то можно дополнительно получить 10—15% экономии. Основными конструктивными элементами рекомендуемой архитектурно-строительной системы являются легкие дерево-металлические балки и стеновые панели, из которых собираются перекрытия и покрытия. Балки используются как в качестве несущих пролетных конструкций, так и в качестве колонн каркаса здания. Дерево-металлические балки и стойки - прямоугольного сечения и имеют внутри двутавровый металлический сварной сердечник. Вся деревянная оболочка пропитана специальными составами на основе бишофита, повышающими огнестойкость каркасных систем. Навесные панели, как наружные, так и внутренние, — тоже дерево-металлические по типу «каркасных панелей», с эффективным утеплителем в середине. Подобное конструктивное решение позволило значительно снизить вес мансард и соответственно нагрузку на фундамент. Наружная обшивка панелей может быть выполнена в различных вариантах.

Однако было бы несправедливо не упомянуть о том, что в мансардных помещениях очень сложно поддерживать оптимальный температурно-влажностный режим. Результаты обследования подобных надстроек показали, что естественная вентиляция в большинстве случаев не справляется со своими функциями. Поэтому в подготовленном специалистами МНИИТЭП и ЗАО «Стройтехноинновация» альбоме «Анализ практики реконструкции и надстройки существующих жилых домов и разработка рекомендаций по проектированию мансардных надстроек из легких конструкций» даны рекомендации по поводу перехода в ходе санации на механическую вентиляцию. Разумеется, решение о надстройке мансард, равно как и об утеплении фасада, оправдывает себя не во всех случаях. К тому же важно, чтобы появляющиеся мансардные этажи не ухудшали условий инсоляции рядом стоящих зданий. Поэтому этот вид работ будет производиться выборочно.

Третье направление санации, предусмотренное Постановлением № 679, — это замена мягких плоских кровель на скатные. Как показывает практика, ремонтировать существующие крыши с рубероидным покрытием - бесполезное занятие, поскольку малейший дефект, возникающий в процессе ремонта и эксплуатации, вызывает неизбежные протечки. В качестве эксперимента решено на ряде объектов произвести замену мягких кровель на скатные кровли из оцинкованного профиля. Такой вариант конструктивного решения был предложен липецкой фирмой «Эксергия», которая производит весь необходимый комплект металлоконструкций и имеет многолетний опыт возведения подобных кровель во многих регионах страны. В рекомендуемой системе используется два типа профиля: в качестве несущих подстропильных конструкций применяются достаточно легкие холодногнутые профили, поверх них укладывается оцинкованный профилированный настил.

Слой цинка, препятствующий коррозии, и защитно-декоративное полимерное покрытие, наносимое в заводских условиях, позволяют продлить срок безремонтной службы кровли до 30 лет. (Для сравнения - долговечность кровельного покрытия из современных битумно-полимерных материалов определяется сроком в 15 лет).

По третьему направлению санации уже подготовлена программа расширенного эксперимента, рассчитанная на два года (2002/2003 г.). В соответствии с программой опытным строительством кровель планируется охватить практически все известные серии независимо от этажности зданий. В настоящее время намечено 18 адресов, по каждому из которых будет отрабатываться новое решение. По итогам выполнения строительно-монтажных работ на экспериментальных объектах будет подготовлена общегородская программа реконструкции жилого фонда.

Несмотря на то, что скатные кровли несколько дороже плоских, Научно-технический Совет Комплекса, внимательно проанализировав представленное Мосжилниипроектом технико-экономическое обоснование, рекомендовал внедрять металлические кровли в строительную практику, так как они за счет снижения последующих эксплуатационных затрат целиком оправдывают вложенные средства. Одним словом, «проигрывая» в капитальных затратах, мы «выигрываем» в эксплуатационных расходах. Аналогичным образом обстоят дела и с санацией. Разумеется, по сравнению с традиционным капитальным ремонтом санация требует больших капитальных вложений, зато в будущем мы компенсируем эти расходы за счет экономии топливно-энергетических ресурсов, стоимость которых постоянно растет.

Поскольку более 60% энергии, потребляемой при эксплуатации здания, приходится на отопление и вентиляцию, большое внимание в программе санации уделяется вопросам совершенствования инженерных систем реконструируемых зданий. В современных, но, к сожалению, отнюдь не идеальных, системах отопления, горячего водоснабжения и освещения жилых зданий сосредоточено сегодня до 40% потенциала энергосбережения в жилищно-коммунальном хозяйстве. Только в системах отопления из-за отсутствия средств регулирования непроизводительный расход тепла составляет 15-20%, а суточный расход горячей воды на душу населения (120 л/сут.) превышает средние европейские нормы. Максимальная экономия энергии в системах теплоснабжения зданий достигается при помощи учета, регулирования и комплексной автоматизации процессов теплоснабжения и теплопотребления. Большие резервы экономии открывает устройство в зданиях систем механической вентиляции с повторным использованием тепла, авторегулирование отопительных систем, установка приборов учета, измерительного и регулирующего оборудования в каждой квартире. За счет автоматизации систем инженерного обеспечения зданий можно добиться сокращения расходов тепла не менее, чем на 20%.
Значительную экономию дефицитного органического топлива может дать использование нетрадиционных возобновляемых источников энергии (НВИЭ). О перспективности этого направления ресурсосбережения в строительстве свидетельствует небольшой, но весьма успешный опыт использования на нужды отопления и горячего водоснабжения экспериментальных объектов солнечной и ветровой энергии, низкопотенциального тепла грунта, сбросных и геотермальных вод й т.д. Ресурсы низкопотенциального тепла, содержащиеся в воздухе, воде и земле, практически неисчерпаемы.

В Европе уже давно «освоили» эту тему и пошли по пути создания так называемых «пассивных домов», которые вообще не зависят от централизованного теплоснабжения — настолько технически совершенными являются ограждающие конструкции и инженерное оборудование этих зданий. Как правило, в системах вентиляции «пассивных» домов для нагревания поступающего воздуха используется тепло вытяжного воздуха, что позволяет сократить теплопотребление до 15 Вт/м2. В комнате такого дома для поддержания оптимальной температуры достаточно тепловыделения двух человек, которые в ней находятся, и тепловой энергии, образующейся при работе пары ламп накаливания. За счет чего достигается подобный эффект? Во-первых, за счет высокой теплоизоляционной способности ограждающих конструкций, которая практически в 1,5-2 раза выше, чем мы сегодня имеем в результате перехода на новые нормативы по энергосбережению. Кроме того, в «пассивных» домах установлены супергерметичные оконные системы. И, наконец, — благодаря эффективному использованию нетрадиционных источников тепла: солнечной энергии, тепла грунта и вентиляционных выбросов.

В качестве примера из отечественной практики можно привести экспериментальный 16-этажный дом, построенный в м-не Никулино. Системы отопления и горячего водоснабжения в этом здании не зависят от ЦТП: их работа основана на использовании низкопотенциального тепла грунта. В системе механической вентиляции применяется тепло вытяжного воздуха. В результате расход тепловой энергии на нужды отопления, горячего водоснабжения и вентиляции такого дома на 32 % меньше по сравнению с количеством тепла, потребляемого при эксплуатации тех же систем в домах серии П44-Т.

Будем надеяться, что тема «пассивных» зданий займет достойное место в программе комплексной реконструкции. Например, в Германии имеется очень много объектов, реконструированных по системе «пассивный» дом, которая сегодня более известна под названием «трехлитровый» дом. Дело в том, что после реконструкции на отопление 1 м2 площади такого дома расходуется всего 3 л жидкого топлива в год. Это в 2,5 раза меньше по сравнению с действующими в Германии нормами энергопотребления. Таким образом, экономический эффект, получаемый за счет снижения эксплуатационных расходов,окупает 7-8%-ное увеличение размеров капитальных затрат на реконструкционные работы по этой оригинальной системе.

Помимо направлений, которые сегодня уже реализуются в экспериментальном строительстве, существует программа научных исследований в области строительных технологий, которая преследует немного другие цели, основная из них — создание принципиально новых строительных материалов, технологий и оборудования, разработка новых строительных систем. Подобных ноу-хау на сегодняшний день известно достаточно много, однако, в основном это лишь опытные партии. Приступить к внедрению новинок в массовое производство можно будет только после того, как они пройдут цикл глубоких разносторонних исследований, и результаты этих исследований подтвердят соответствие всех физико-механических, теплотехнических, эксплуатационных и эстетических параметров представленных образцов требованиям современных строительных норм и правил. Использование новейших достижений и технологий поможет поднять капитальный ремонт и реконструкцию на принципиально новый уровень, позволит оптимизировать строительный цикл и существенно снизить себестоимость реконструируемого жилья.

Одной из последних, и, на мой взгляд, очень интересных и перспективных тем, является тема применения твердотельных диодов в качестве источников освещения. В основе конструктивной схемы новых светильников — составленная из 10-12 диодов пластинка диаметром 15-20 мм, которая питается от 4,5-вольтовой батарейки и дает световой поток, эквивалентный световому потоку от 60-ваттной лампы накаливания. Это совершенно новый подход к решению проблемы энергосбережения. В настоящее время речь идет об опытных образцах, используемых для оснащения светофоров, но уже сегодня обсуждается программа замены традиционных источников света не только на улице, но и на строительных объектах. Разумеется, на первом этапе преобразования коснутся зон общего пользования: подъездов, лифтовых кабин, лестничных клеток и т. п. Реализация и дальнейшее развитие программы совершенствования систем освещения при одновременном улучшении его качества позволят сэкономить значительное количество топливно-энергетических ресурсов и, как следствие, - улучшить экологическую обстановку в городе.

Говоря о повышении потребительских характеристик нового жилья, в чем собственно и состоит задача реконструкции, нельзя не упомянуть о проблеме перепланировки, поскольку комфортность проживания во многом зависит от планировочной структуры жилых помещений. И если о перепланировке 9-этажных зданий с поперечными несущими стенами не может быть и речи, то изменить планировку пятиэтажек удается практически без особого труда. Как выглядит схема реконструкции 5-этажного жилого фонда, разработанная МНИИТЭПом? Одно из предложений предусматривает не только проведение всех вышеперечисленных видов работ, в том числе надстройку мансард, но и предполагает перепланировку нижележащих 5 этажей. В результате не соответствующая современным требованиям комфорта «трешка» за счет смены функционального назначения помещений превращается в «приличную» «двушку». Причем согласно подсчетам специалистов МНИИТЭПа реконструкция с элементами перепланировки и устройством мансарды не ведет к существенному удорожанию жилой площади: ориентировочная стоимость жилья в таких зданиях будет составлять 270 у.е. за 1 м2. (Для сравнения — декларированная стоимость нового жилья в типовом строительстве — 450 у.е./м2). Разумеется, вести речь о реальных цифрах имеет смысл лишь по окончании работ на экспериментальных объектах, когда сумма капитальных затрат будет четко определена.

Постепенно объемы площадей, вводимых в строй в результате осуществления программы комплексной реконструкции эксплуатируемого жилого фонда и получаемых за счет новостроек, должны сравняться, а это ни много ни мало - по 4,2 млн. м2 ежегодно. Поэтому, если мы действительно хотим решить поставленную задачу, причем не когда-нибудь, а, скажем, в ближайшие 10-15 лет, темпы реконструкции придется наращивать. Более того, чтобы освоить такие колоссальные объемы, процессу следует придать массовый характер, то есть «поставить» его на «поток». Предполагается, что и весь инвестиционно-строительный цикл капитального ремонта будет построен по той же схеме, которая действует сегодня в типовом строительстве: экспертиза, подготовка исходно-разрешительной и проектной документации, реализация проекта, контроль и сдача объекта госкомиссии.

Помимо производственных и строительно-монтажных подразделений строительного комплекса к участию в общегородской программе капитального ремонта и реконструкции планируется привлечь другие строительные организации с их мощностями и индустриальными технологиями. Процесс отбора будет осуществляться на тендерной основе. Причем сегодня, исходя из реальной ситуации в строительном комплексе, когда на продукцию, предназначенную для массового применения, существуют определенные, декларированные цены, можно с уверенностью сказать, что немалые перспективы откроются перед теми фирмами-разработчиками, которые постараются найти и предложить не только технически совершенные, но и экономически привлекательные решения.

Ни для кого не секрет, что на сегодняшний день оптимальным соотношением цена/качество обладает продукция, процесс производства которой основан на использовании наиболее прогрессивных зарубежных технологий. Вот почему многие российские компании пересмотрели свои производственные программы, произвели техническое перевооружение и модернизацию предприятий, и, изучив передовой опыт иностранных производств, наладили выпуск продукции, способной конкурировать с импортными образцами. В настоящий момент перед такими компаниями стоит задача ~ найти пути снижения себестоимости этой продукции с той целью, чтобы при европейском уровне качества сделать ее доступной для применения в массовом строительстве. Если такие пути будут найдены, то поэтапно, по мере освоения отечественной промышленностью производства импортных аналогов, удастся осуществить переход на импортозамещающую продукцию.

Усатова Татьяна Александровна Директор ГУ «Центр «ЭНЛАКОМ»
Первое, что я хотела бы отметить, — это то, что редакция журнала «Технологии строительства», ведущего издания, специализирующегося на освещении различных аспектов строительной деятельности, делает очень важное для города дело: выступает организатором встреч специалистов отрасли, где обсуждаются наиболее актуальные проблемы. Так, например, в ноябре 2001 года журнал стал инициатором проведения конференции на тему «Проблемы качества фасадов зданий». В ее работе приняли участие представители научно-исследовательских, проектных и строительных организаций, фирм-изготовителей фасадных систем, инвесторы, другие заинтересованные лица, словом, все те, кто обеспокоен качеством современного строительства и наличием разногласий в вопросах внедрения прогрессивных технологий, в частности, технологий утепления и отделки фасадов. О высокой оценке результатов конференции правительством города может свидетельствовать тот факт, что на основании выступлений было издано постановление правительства Москвы, направленное на повышение качества строительства, увеличение долговечности и архитектурной выразительности зданий, внедрение новых прогрессивных материалов и технологий.

На сегодняшний день очень актуальна тема комплексной реконструкции и капитального ремонта Москвы. И журнал, как бы «держа руку на пульсе», ведет совместно с Комплексом архитектуры, строительства, развития и реконструкции города подготовку к очередной конференции, которая также вызовет большой интерес со стороны широкого круга специалистов.

Надо сказать, что тема реконструкции - очень сложная тема. Наша организация, ГУ Центр «ЭНЛАКОМ», являясь базовым экспертным и испытательным центром, а также органом сертификации, занимается этой темой примерно с 1996 года и имеет в своем распоряжении большой банк данных, свидетельствующих как о положительном, так и об отрицательном опыте реконструкции строительных объектов. На основании анализа особенностей «поведения» «проблемных» фасадных систем эксперты смогли установить причины допущенных ошибок и выдать разработчикам систем рекомендации по устранению выявленных недостатков, указали пути доработки и совершенствования конструктивных схем.

Как показывает практика, чаще всего брак является следствием нарушения особенностей технологии. Ведь сегодня выбор системы, какая бы замечательная она сама по себе ни была, не дает гарантию получения действительно достойного результата. Необходимо еще выполнить ряд операций, причем именно в той последовательности, которую рекомендует производитель, начиная с мероприятий по подготовке строительного основания и заканчивая монтажом. Наиболее распространенная причина многих неприятностей, в том числе разрушения защитно-декоративного слоя, - отступление от технологии на этапе проведения скрытых видов работ. Исключить риск возникновения негативных последствий можно лишь, приняв меры по усилению входного контроля и контроля над качеством выполнения работ на всех стадиях монтажа. Вот почему многие поставщики фасадных систем, как правило, берут на себя функции контролирующей организации и осуществляют авторский технический надзор на всех этапах монтажа, а при необходимости самостоятельно производят шефмонтаж систем.

На основе изучения опыта применения хорошо зарекомендовавших себя фасадных систем, объективного анализа их преимуществ и недостатков будут разработаны рекомендации по внедрению наиболее эффективных систем утепления и защитно-декоративной отделки тех объектов, которые предстоит капитально отремонтировать в соответствии с общегородской программой массовой реконструкции.

Однако процесс формирования столичного рынка фасадных систем, уже сегодня отличающегося очень большим разнообразием, продолжается до сих пор. Поскольку наука, что называется, «на месте не стоит», появляются новые технологии, одна оригинальнее другой. С уверенностью можно сказать, что в условиях такой жесткой конкуренции выиграет тот, кто при одинаковых показателях качества и сопоставимых физико-механических характеристиках продукции сможет предложить наиболее экономичные технические решения.

Когда речь идет о единой программе санации, реализация которой будет осуществляться за счет бюджетных средств, экономически выгодным предложение можно считать лишь в том случае, если затраты на реконструкцию будут сведены к разумному минимуму. Это означает, что прежде чем принимать решение о перестройке здания вообще, равно как и об объемах реконструктивных мероприятий в частности, следует определить, какой вариант санации для данного объекта подходит наилучшим образом. В связи с этим планируется создать координационный центр, который и будет следить за правильностью «привязки» к конкретному зданию той или иной технологии, определять, для какого объекта целесообразно использовать наружную систему теплоизоляции «мокрого» типа, для какого - более дорогие, но имеющие больший срок эксплуатации, вентилируемые фасадные системы. Причем не исключены ситуации, когда может быть рекомендовано внутреннее утепление здания.

С другой стороны, нельзя забывать и о том, что система, требующая больших капитальных затрат, на самом деле, ввиду снижения расходов на ремонт объекта в период его эксплуатации, может оказаться намного экономичнее по сравнению с дешевыми на первый взгляд системами. К сожалению, этот фактор пока мало кто принимает во внимание, поскольку подсчитать денежное выражение такой экономии очень сложно.

К реализации общегородской программы санации, помимо мощностей строительного комплекса, планируется привлечь крупные производственные и строительно-монтажные организации Москвы. Процесс отбора участников будет осуществляться на конкурсной основе, а одним из критериев этого отбора станет показатель себестоимости реконструированного жилья. Принимая во внимание тот факт, что стоимость 1 м2 жилой площади в типовом строительстве (по государственным расценкам) сегодня составляет 450 у. е., логично предположить, что стоимость жилья, получаемого за счет реконструкции, по крайней мере не должна превышать эту цифру. Поскольку город заинтересован в предложениях, позволяющих снизить себестоимость жилья без ухудшения его потребительских характеристик, нетрудно догадаться, что успех будет обеспечен тем конкурсантам, которые смогут добиться при разработке новых материалов и технологий оптимального соотношения цены и качества.

Обязательному соблюдению подлежит требование программы санации относительно долговечности фасадных систем и увеличения сроков межремонтных работ: из соображений окупаемости капитальных затрат в проект программы закладывается 50-летний срок эксплуатации объекта после капремонта и реконструкции.

Как я уже говорила, продолжительность службы фасадной системы в большой степени зависит от качества монтажа, а стало быть, от уровня квалификации инженерно-технического и рабочего персонала подрядчика. Сегодня о профессионализме строителей можно судить по наличию международного сертификата ISO 9001. За последние два года порядка 20 организаций строительного комплекса успели перестроить свою работу, внедрить на предприятиях эту систему управления качеством и получить сертификаты ISO 9001. Цель при этом преследовалась одна — повысить качество продукции и строительно-монтажных работ и тем самым увеличить конкурентоспособность компании на рынке строительных услуг.

Многие строительные фирмы, стараясь упрочить свои позиции, продлевают срок действия гарантийных обязательств по курируемому объекту до 5-й лет (вместо 2-х). Поскольку строители сегодня имеют в своем распоряжении материалы с гарантированным сроком эксплуатации 10 лет и более, можно с уверенностью сказать, что недалек тот день, когда и 5-летний «барьер» будет преодолен.

Ни для кого не секрет, что конструкции старых зданий бывают очень часто поражены грибком и плесенью. Причем колонии микроорганизмов повреждают не только защитно-декоративный слой фасадов зданий: проникая вглубь стены, плесень нарушает структуру конструктивных элементов и снижает их несущую способность. Поэтому недостаточно просто уничтожить плесень, необходимо обеспечить долговременную защиту сооружения от возможных повреждений подобного характера и тем самым продлить срок его службы. Кроме того, на сегодняшний день существует потребность в биоактивных красках и эмалях, позволяющих производить профилактическую обработку помещений изнутри с целью предотвращения развития бактерий и распространения эпидемий вирусных заболеваний.

В связи с этим к участию в программе санации планируется привлечь ряд научно-исследовательских институтов Москвы, занятых разработкой материалов, обладающих фунгицидными и бактерицидными свойствами. ГУ «Энлаком», как государственная экспертная организация, осуществит проверку новых составов и разработает комплекс мероприятий по защите зданий. После чего будут подготовлены технические рекомендации для проектировщиков с тем, чтобы они активнее включали в свои проекты наиболее эффективные материалы, что даст возможность повысить эксплуатационные и эстетические качества строительных объектов.

Аникин Виталий Александрович Архитектор, заместитель директора МНИИТЭП
МНИИТЭП, крупнейший проектный и научно-исследовательский институт в составе строительного комплекса Москвы, внес огромный вклад в дело освоения и развития проектной базы массового жилищного строительства в столице. В течение 50 лет сотрудники нашего института принимали самое непосредственное участие в реализации тех сложнейших градостроительных и социально-экономических задач, которые ставила перед ними сама жизнь. Вместе с предприятиями строительной индустрии города институт прошел все этапы развития индустриального домостроения.

Как Вы знаете, начало 50-х годов было временем экспериментального проектирования и строительства, «полигонами» для которого становились целые кварталы. Большой объем работ по ликвидации последствий войны, крайне ветхий и мало обустроенный жилой фонд города и, как следствие, крайний дефицит жилья, — все это требовало не только оригинальных планировочных решений, но и совершенно других подходов при разработке конструктивно-технологических схем, создания принципиально новых типов домов, внедрения более эффективных методов их возведения. В тот период (первый период индустриального домостроения) появилось очень много различных панельных серий. В основном это были пятиэтажные дома конвейерного индустриального производства. На сегодняшний день фонд пятиэтажного жилья составляет 36 млн. м2. Но за 50 лет эксплуатации его физический и особенно моральный износ достигли такого уровня, что в результате примерно 6 млн. м2 вовсе не подлежат восстановлению и будут снесены (например, К-7 - крупнопанельная серия с облегченными железобетонными панелями и поперечными несущими стенами, 11-35 — крупнопанельная серия с самонесущими стенами из прокатных железобетонных панелей и поперечными несущими стенами), а оставшиеся 30 млн. м2 не соответствуют ни требованиям действующих норм и правил, в том числе программы энергосбережения, ни современным представлениям о комфортных условиях проживания. Я уж не говорю об эстетическом облике застройки тех лет. Вот почему санация, капитальный ремонт и реконструкция могут стать важными направлениями градостроительной политики в Москве на период с 2003 по 2004 год.
Надо сказать, что на сегодняшний день существует несколько вариантов толкования слова «санация». Очень часто оно подменяется такими терминами, как «реконструкция» и «капитальный ремонт». Поэтому хочется напомнить, что капитальный ремонт -это восстановление качеств объекта, утраченных со временем, а реконструкция - придание объекту абсолютно новых качеств, например, надстройка, пристройка, частичная или полная перепланировка и т. п. Санация же - комплекс мероприятий по реконструкции и капитальному ремонту, осуществляемый с целью получения в первую очередь энергосберегающего эффекта. В Европе слово «санация» - это общепринятый термин, приемы санирования отработаны на большом количестве объектов в Германии, Польше и т. д.

Масштабность предстоящих реконструктивных мероприятий требует не только разработки принципиально новых научно-технических и проектных предложений, но и тщательной продуманности всех моментов, связанных с вопросами финансирования, которое, вероятнее всего, будет осуществляться за счет бюджетных средств. По всей видимости, оптимальная схема финансирования еще до сих пор не найдена, а без нее говорить о каких-либо конкретных проектах реконструкции, я думаю, преждевременно. Тем не менее, уже сейчас можно с уверенностью сказать, что наш институт готов принять участие в реализации этой программы. Так, например, по реконструкции 5-этажного жилого фонда у нас уже сегодня имеется ряд предложений. Среди них, на мой взгляд, наибольшего внимания заслуживает вариант, который предусматривает не только проведение комплекса работ по утеплению наружных ограждающих конструкций, замену окон, надстройку мансард, но и перепланировку первых 5 этажей реконструируемого здания. Причем расчеты наглядно показывают, что реконструкция с элементами перепланировки и устройством мансарды не ведет к существенному удорожанию квадратного метра площади квартир.

Преобразование старой застройки в соответствии с современными законами градостроительного искусства и улучшение условий проживания а домах, построенных в 50—60 годы, - лишь одно из направлений программы массовой реконструкции. К сожалению, оставляют желать лучшего эстетические и потребительские характеристики жилья, возведенного и в последующие периоды индустриального домостроения. Если говорить о проектах, разработанных в мастерских МНИИТЭПа, то это в первую очередь касается типовых серий І1-49П, ІІ-49Д, 1605-АМ, И-57, ІІ -18 и др.

Как известно, во второй период индустриального домостроения Москва перешла на строительство жилых домов повышенной этажности. В этот период решались сложные инженерно-технические задачи, домостроительные комбинаты создавали новую и модернизировали старую продукцию, осваивали более прогрессивные методы производства конструктивных элементов и монтажа зданий. Одновременно совершенствовалась планировка квартир. Следует отметить, что в основе проектов перечисленных серий лежали прогрессивные для своего времени объемно-планировочные и инженерно-технические решения, поэтому дома были достаточно экономичными и максимально соответствовали требованиям действующих норм. По площади квартиры в этих домах и сегодня соответствуют требованиям СНиП. Однако за 30 лет капитальный ремонт объектов застройки этого периода ни разу не производился. И если сами здания еще имеют эксплуатационный ресурс, то инженерные системы требуют срочной замены.

Нельзя забывать и о том, что сегодня заметно изменились социальные запросы населения, возросли нормативные требования к энергоэффективности строящихся и реконструируемых объектов. С развитием рыночной экономики, то есть, когда, наконец, все стали считать деньги, появилась заинтересованность в снижении эксплуатационных расходов, в том числе расходов на ремонт. К тому же назрела необходимость в осуществлении комплекса мероприятий по увеличению срока службы строительных конструкций зданий, подобных тем, о которых шла речь. В противном случае через 10-15 лет они устареют не только морально, но и физически. На сегодняшний день фонд жилья, возведенного в 1963-70-х годах, оценивается в 55 млн.м2
Не все благополучно и с застройкой 1970-95-х годов. В этот период лишь 20 млн. м2 жилых домов было построено с использованием энергосберегающих технологий и сегодня отвечают требованиям СНиП П-3-79* «Строительная теплотехника» и МГСН 2.01-99. А более 70 млн. м2 практически отапливают воздух.

Таким образом, сегодня параллельно с мероприятиями по реконструкции пятиэтажного фонда необходимо решать не менее важную задачу - повышать энергоэффективность существующей застройки. Работы в этом направлении уже ведутся. Специалисты МНИИТЭПа провели обследование нескольких 9-12 этажных объектов и в настоящее время занимаются подготовкой проектного предложения по их санации. Материал по этой теме планируется вынести на рассмотрение в Координационный совет Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города.

Как известно, одним из основных путей повышения энергоэффективности сооружения является увеличение теплоизолирующей способности его ограждающих конструкций. Начиная с 1995 года, в России стали активно применяться многослойные системы наружного утепления, которые, по сравнению с широко известными и давно применяемыми в строительстве методами теплоизоляции «изнутри» и по типу колодцевой кладки, являются наиболее прогрессивными и перспективными. Современный рынок фасадных систем сегодня отличается очень большим разнообразием, что позволяет подобрать вариант утепления и защитно-декоративной отделки практически для любого объекта в зависимости от его специфики и состояния строительного основания. При этом лишь необходимо помнить, что теплоизоляционные системы способны в значительной степени изменить внешний вид фасада. Поэтому реконструкция здания должна осуществляться с учетом исторически сложившегося архитектурного облика города.

Возможно, какие-то здания нецелесообразно утеплять. Определить степень необходимости осуществления работ по повышению термического сопротивления наружных стен поможет предварительное обследование каждого из объектов, включенных в программу санации и реконструкции. Но уже заранее можно сказать, что окна подлежат замене в любом случае, поскольку в структуре теплопотерь московских жилых зданий на долю светопрозрачных ограждающих конструкций приходится до 26%. Согласно Московским городским строительным нормам МГСН 2.01-99 «Энергосбережение в зданиях» приведенное сопротивление теплопередаче для окон и балконных дверей должно быть не менее 0,56 м2°С /Вт при расчетной температуре окружающего воздуха минус 28 °С. Основным поставщиком современных оконных систем для реконструируемых объектов вероятнее всего станет деревообрабатывающая промышленность столицы, большинство предприятий которой перешло на изготовление окон по европейским стандартам.

Смогут найти применение своей продукции и производители оконных систем из ПВХ-профиля. Однако для того чтобы быть востребованными при реализации программы санации, капитального ремонта и реконструкции, современные пластиковые системы должны обладать финансовой доступностью. На сегодняшний день, когда на ПВХ-оконную продукцию, предназначенную для массового применения, существуют определенные цены (не дороже 95 у. е. за 1 мг), это означает, что большей конкурентоспособностью будет обладать та система, которая по сравнению с аналогами будет дешевле.

Следует отметить, что необходимый энергосберегающий эффект от использования той или иной оконной системы может быть получен лишь в том случае, если при ее монтаже будут учтены особенности взаимодействия всех конструктивных элементов в системе «окно-стена». Так, например, применение пластиковых окон с коробками шириной менее 75 мм в навесных вентилируемых фасадах или их установка в трехслойные панели, как правило, не вызывают проблем, а при монтаже в стандартную железобетонную панель или в кирпичную стену такие окна непременно станут причиной образования «мостиков холода» и промерзания откосов. Одним словом, окончательное решение относительно оптимальной схемы реконструкции каждого из объектов должно приниматься только после тщательного анализа результатов его всестороннего обследования группой экспертов.

Значительное сокращение теплопотерь можно получить за счет остекления балконов и лоджий. Решение об обязательном остеклении было принято в 2000 году, и теперь проекты зданий, в которых не предусмотрены остекленные лоджии и балконы, не допускаются даже к рассмотрению на градостроительном совете. Ведется работа по упорядочению балконного остекления эксплуатируемых зданий. При реализации общегородской программы реконструкции этой теме следует уделить должное внимание, тем более что остекление позволяет не только повысить теплозащиту объекта, а стало быть, и его энергоэффективность, но и обеспечить дополнительную шумо- и пылезащиту помещений, одним словом, улучшить качество квартир.
В условиях современной городской застройки, где уровень звукового давления может превышать 80 дБА, достаточно актуальной стала проблема снижения шума. На сегодняшний день вариантов ее решения, подходящих для использования в реконструкционной практике, несколько. Наиболее распространенный способ повышения звукоизоляционной способности ограждающих конструкций любого жилья, в том числе и реконструируемого, — установка окон с 2-х или 3-камерными стеклопакетами и шумозащитными клапанами. Кроме того, можно разместить на территории, прилегающей к дому, шумозащитные экраны.

При реконструкции обязательно ставится вопрос об укреплении входных квартирных дверей. То есть, сегодня двери должны быть устойчивыми к действию огня и служить надежной защитой против несанкционированного вторжения. Кроме того, предстоит осуществить ряд мероприятий, которые тоже связаны с защитой жилья от посторонних: предусмотреть во входной зоне помещения для консьержек, установить домофоны и системы охранной сигнализации. Нельзя забывать и о необходимости обеспечения доступа к лифтам той категории жителей, которые не могут передвигаться самостоятельно. Речь идет об инвалидах, пользующихся колясками. Это означает, что в каждом подъезде должны иметься пандусы или специальные рельсы. Входные двери в подъезд должны быть расширены.

В некоторых случаях часть площадей первого этажа после реконструкции может быть переведена в разряд нежилых помещений и использоваться для размещения в них офисов, коммерческих предприятий, учреждений социально-бытового назначения и т. д.

В соответствии с требованиями новых московских норм в пятиэтажках и более высоких зданиях следует устанавливать лифты. При количестве этажей больше 4, как минимум один из лифтов должен быть грузопассажирским (грузоподъемностью 630 кг).

Разумеется, осуществление перечисленных видов работ ведет к удорожанию реконструкции, но это необходимо. Кстати, при новом строительстве все это делается в обязательном порядке.
Поскольку все серии домов, о которых шла речь, разрабатывались в МНИИТЭПе, мне представляется, что он и должен подготовить типовые проекты их реконструкции. Это позволит наиболее рационально решить все вопросы на высоком научном уровне и без неоправданного увеличения затрат. Во-первых, у нас уже имеется почти вся документация по нашим объектам, поэтому время, необходимое для разработки проекта реконструкции, сократится. С другой стороны - многие элементы конструкций можно было бы изготовлять на тех же заводах, которые в свое время эти дома производили.

Хочется отметить, что помимо санации строительных объектов потребуется произвести санацию окружающей среды. То есть, необходимо будет прилежащую территорию привести в соответствие с новыми требованиями по благоустройству. Например, сделать тротуары там, где их нет, потому что раньше прокладывались только проезды. Возможно, где-нибудь придется эти проезды расширить, разбить специальные газоны.

Вот примерный круг вопросов, которые предстоит решить в процессе реализации программы санации, капитального ремонта и реконструкции.

Сегодня специалисты нашего института участвуют в реконструкции и санации двух крупноблочных жилых домов на Краснохолмской набережной (серии 11-18). Готовится предложение по ряду панельных домов, расположенных в разных районах города. После того, как эти предложения будут рассмотрены и получат ту или иную оценку, мы сможем приступить к разработке типовых проектов реконструкции.